Zpřísnění pravidel ČNB pro získání hypoték

Od dubna 2026 dochází ke zpřísnění pravidel České národní banky (ČNB) pro získání hypoték na třetí a další investiční nemovitosti.

Maximální limit hypotéky (LTV) klesne na 70 %, což znamená, že žadatel musí mít minimálně 30 % vlastních financí. Navíc celkové zadlužení (DTI) nesmí přesáhnout 7násobek ročního čistého příjmu.
Hlavním kritériem bude vysoká bonita a schopnost splácet. Banky budou individuálně posuzovat příjmy z pronájmu i veškeré závazky. 

Přehled klíčových pravidel a omezení platných od 1. dubna 2026 pro třetí a další nemovitosti:

• LTV (Loan to Value) maximálně 70 %: Banka poskytne nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, přičemž žadatel musí mít alespoň 30 % vlastních úspor.

• DTI (Debt to Income) maximálně 7: Celkové zadlužení, tedy všechny stávající hypotéky a úvěry, nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele.
• Příjem z pronájmu: Do výpočtu bonity mohou být zahrnuty i budoucí příjmy z pronájmu, obvykle však pouze v rozsahu 50–80 % z očekávaného nájmu.
• Ručení: Možnost ručení jinou již vlastněnou nemovitostí, pokud má dostatečnou hodnotu.
• Přísnější individuální posouzení: Banky budou přísněji hodnotit rizika, přičemž do popředí vstupuje výše úrokové sazby a dostatek volných finančních prostředků po pokrytí všech splátek.

Je třeba zdůraznit, že do 1. dubna 2026 platí mírnější podmínky, které umožňují získat hypotéku až do výše 80 % LTV (případně až 90 % pro vlastní bydlení u žadatelů do 36 let). 

Nová pravidla od roku 2026 se primárně zaměřují na investiční nemovitosti.

Banky při schvalování hypotečních úvěrů zohledňují rovněž svá interní rizika, která si každá instituce nastavuje podle vlastních kritérií. Tato rizika je proto nezbytné vnímat jako možnou překážku při posuzování žádosti o hypoteční úvěr.

Lze očekávat:

• Zvýšení úrokových sazeb: Očekává se, že banky mohou zvyšovat úrokové sazby na úvěry pro třetí a další investiční nemovitosti, což může zvýšit náklady na financování.

• Nižší odhadní cena nemovitosti: Banky stále častěji reagují na riziko poklesu cen a výkyvy na trhu tím, že hodnotu nemovitostí neposuzují na základě aktuální kupní (tržní) ceny, ale vycházejí z konzervativně stanovené odhadní ceny, která zohledňuje dlouhodobou udržitelnost. ¨Dosažení podmínky splnění LTV nemusí nutně odpovídat kupní ceně nemovitosti. Banka vychází z odhadní ceny, což snižuje její riziko.

CÍLE TĚCHTO ZMĚN:

• Ochrana finanční stability: Zpřísnění pravidel má za cíl minimalizovat rizika spojená s investicemi do nemovitostí, která mohou ovlivnit celou ekonomiku.
• Prevence spekulací: ČNB se snaží zabránit spekulativnímu chování na trhu s nemovitostmi, které může vést k bublinám a následným problémům.

Tyto změny mohou mít významný dopad na investory a trh s nemovitostmi, a proto je důležité, aby se investoři na tyto změny připravili a zvážili své investiční strategie

autor: Jakub Sedlák | korektor: Monica AI